Contratto di alloggio in “residence”

Avv. Amedeo Rosboch

Dottorando in Diritto civile dell’Università di Torino

La sentenza della Cassazione Civile, III Sezione, 14 maggio 1999 n. 4763 ha stabilito che Il contratto di alloggio in residence è atipico e si differenzia dal contratto tipico di locazione in quanto al godimento dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi di natura genericamente alberghiera. E’ irrilevante che il “conduttore” abbia fatto un uso parziale o incompleto dei servizi di tipo alberghiero, essendo essenziale che essi esistessero e che rientrassero nel contenuto del contratto. Inoltre la citata sentenza contribuisce a definire il contratto atipico di “residence” e ribadisce l’inapplicabilità a tale fattispecie della disciplina vincolistica in tema di locazioni ad uso abitativo dettata nella Legge 392/1978 sull’Equo canone.

Le vicende che hanno dato luogo alla sentenza sono semplici.

Certa Signora Tas Hildegard aveva stipulato un contratto di alloggio in residence con la s.r.l. Ars Sutoria in Milano. Il canone era stato pattuito tra le parti senza riferirsi ai parametri dettati dalla legge sull’equo canone.

Dopo aver trascorso 10 anni nell’alloggio, la Signora Tas Hildegard citava innanzi alla Pretura di Milano la s.r.l. Ars Sutoria lamentando di aver pagato un canone superiore a quello legalmente dovuto e chiedendo la determinazione dell’equo canone e la condanna della società locatrice alla restituzione della somma versata in eccesso.

L’attrice osservava, a sostegno della propria azione, che la prestazione di servizi aggiuntivi al godimento dell’alloggio, era eventuale e la relativa spesa era addebitabile in base agli effettivi consumi.

La ricorrente sosteneva che la pattuizione dei servizi aggiuntivi fosse autonoma dalla stipula del contratto di locazione, che non rientrasse nello schema causale del contratto.

Infine, la difesa Hildegaard asseriva che di regola il contratto di residence risponde ad esigenze di natura transitoria, nel caso di specie, invece, essendosi il rapporto protratto per oltre un decennio non vi poteva essere compatibilità tra lo schema atipico ed il contratto impugnato.

La società convenuta, invece, eccepiva che trattandosi di un contratto atipico di residence nulla era dovuto.

La Pretura di Milano, prima, con sentenza depositata il 18 dicembre 1995 ed il Tribunale di Milano, poi, con sentenza depositata il 6 marzo 1997, respingevano la domanda della Signora Hildegard.

La Cassazione, a sua volta, ha rigettato il ricorso confermando così il precedente orientamento che esclude l’applicabilità della legge sull’Equo canone al contratto di residence (in questo senso Cass. 4 febbraio 1987 n. 1067, in Foro It. 1988, I, c. 1662 e in Riv. Giur. Edil. 1988, I, pag. 191.; Cass. 2 novembre 1992 n. 11859, in Mass. 1992, 1026; Pret. Roma, 18 ottobre 1979, in Foro It. 1980, I, c. 260 , Pret. Milano, 9 giugno, 1986, in Arch. Loc. 1987, 184; in dottrina, Lazzaro, “Residence” ed equo canone, in Quaderni giustizia, 1982, fasc. 14, 9; AA.VV., Contratti non soggetti all’equo canone, Milano, 1981; Cupido – Militerni, Le locazioni alberghiere, Milano, 1983; Lazzaro – Preden, Codice delle locazioni, Milano, 1995; Dogliotti – Figone, La locazione (Disciplina generale- Le locazioni abitative), Milano, 1993; Lazzaro, Le locazioni per uso abitativo, Milano, 1993; Buoncristiano – Cuffaro – Giove – Piombo, La nuova normativa sulle locazioni urbane, Napoli, 1996).

In particolare, il Supremo Collegio ha ribadito che il contratto di “residence” si differenzia dal contratto di locazione in quanto oltre al godimento dell’immobile a fronte del versamento di un corrispettivo è prevista la somministrazione di tutta una serie di servizi aggiuntivi di natura alberghiera quali la pulizia dell’appartamento, il cambio periodico della biancheria, la tintoria, etc.

Il contratto di alloggio in residence è ritenuto un contratto misto o atipico che si differenzia dallo schema causale della locazione disciplinato della legge sull’equo canone essendo connesse tutta una serie di prestazioni para alberghiere.

Il contratto di locazione, dispone l’art. 1571 c.c. “è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”

Tale norma, nonostante i rilevanti mutamenti normativi introdotti con la legge sull’equo canone, conserva tutt’oggi una valenza generale riferibile ad ogni rapporto di godimento (Luminoso, I contratti tipici ed atipici, Milano, 1995, 458).

Il contratto di alloggio di residence oltre al rapporto sinallagmatico tra corrispettivo e conseguimento del godimento prevede nella propria struttura causale tutta una serie di servizi aggiuntivi che la distinguono dalla mera locazione ex art. 1571 c.c.

La legge sull’equo canone ha mostrato di riferirsi alla locazione così come delineata negli artt. 1571 e ss. c.c.

La Cassazione ha notato, inoltre, che a nulla vale eccepire che il conduttore abbia fatto un uso parziale dei servizi di tipo alberghiero, essendo essenziale che essi esistessero e che rientrassero nel contenuto del contratto.

Il fatto che il conduttore non abbia utilizzato i servizi offerti dal locatore e quindi si sia limitato di fatto a godere dell’immobile e a pagare il corrispettivo, trasformando il rapporto in una vera e propria locazione in accordo con la definizione dettata nell’art. 1571 c.c., non può rilevare in quanto non incide sulla struttura causale del contratto, ma riguarda il momento dell’adempimento.

Adempimento che, peraltro, è stato esatto in quanto la società gestrice del residence, da questo punto di vista, è tenuta ad offrire il servizio, non interessandole se il conduttore faccia uso dei servizi offerti.

E’ come se in un contratto concluso tra un club sportivo ed un utente, il club fosse responsabile se l’utente utilizza il club solo per il servizio ristorante e giammai per giocare a tennis o nuotare.

Il modo in cui le parti usufruiscono delle prestazioni contrattuali non incide e non muta la struttura causale del contratto.

La Cassazione ha stabilito, poi, che di regola il contratto di residence ha carattere transitorio e temporaneo, ma non è incompatibile con un godimento di carattere stabile.

Alcune considerazioni, infine, sulla supposta incidenza della nuova normativa sulle locazioni contenuta nella Legge 9 dicembre 1998 n. 431 sui contratti di residence (per un primo commento si vedano De Nova, La nuova disciplina della locazione, Milano, 1999; Cuffaro, Una legge mal redatta, in Corriere Giur., 1999, 147 s.s.; Izzo, in I contratti 1999 p. 171 ss.).

La nuova normativa - ambito di applicazione - individua una serie di contratti a cui non si applica la normativa, come: a) i contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939 n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli art. 1571 c.c. se non sono stipulati secondo le modalità previste dalla legge; b) gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale; c) gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

La riforma ha quindi omesso di interessarsi di contratti atipici di godimento come quello di residence.

L’omissione non può che significare, atteso il contenzioso sul punto ed il relativo dibattito dottrinale di cui si è dato conto, che il legislatore ha inteso non ricomprendere il contratto di residence nell’ambito di applicazione della legge 9 dicembre 1998 n. 431 (in questo senso Izzo, op.cit., 171).