PROBLEMI IN MATERIA DI EVIZIONE PARZIALE ED INVERTITA

di Luigi Cionci.


SOMMARIO: 1. Il concetto di evizione parziale nella dottrina: definizione e contenuto della garanzia.  2.  La distinzione tra evizione parziale ed art.1489 C.C. operata dalla giurisprudenza.  3. Altri problemi risolti dalla giurisprudenza.  4. L’evizione invertita. 5. Note.
 
 

1. L'evizione parziale - art.1484 C.C. - si identifica nel mancato acquisto o nella perdita di una parte soltanto del diritto trasmesso 1. Se ad essere trasferito e' un diritto reale, l'evizione parziale e' quella che colpisce una parte della cosa o una sola delle cose oggetto di un unico contratto di vendita 2; secondo un diverso orientamento dottrinale, invece, si avrebbe l'evizione parziale solo nel caso in cui venga accertato il diritto del terzo su una porzione materiale della cosa; si dovrebbero, invece, applicare le norme sulla evizione totale nell'ipotesi in cui il terzo comproprietario facesse valere, vittoriosamente, il suo diritto ad una quota ideale della cosa 3.
 In seguito all'avvenuta evizione parziale trova applicazione l'articolo 1480 del Codice Civile. Il compratore potrà perciò chiedere, a sua scelta, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto quando si dovrà ritenere che, senza la parte di cui e' stato evitto, non avrebbe acquistato la cosa; in caso contrario avrà diritto soltanto ad una adeguata riduzione del prezzo 4; il venditore sarà comunque tenuto anche al rimborso delle spese fatte per il contratto, delle spese necessarie e utili fatte sulla cosa e, se il venditore ha agito in mala fede, anche al rimborso delle spese voluttuarie. Tuttavia, se non si e' avuta la risoluzione totale del contratto ma soltanto una semplice riduzione del prezzo, questi rimborsi saranno dovuti in "misura proporzionale all'entità della parte evitta" 5. Tutte queste sanzioni prescindono da una colpa del venditore; in caso di colpa sarà dovuto anche il risarcimento di "tutto l'ulteriore maggior danno" 6.
 Secondo il Bianca dall'evizione parziale e' possibile  distinguere l'evizione limitativa nei casi in cui il compratore "subisce ad iniziativa del terzo, l'imposizione o l'esercizio di una limitazione al godimento o alla disponibilità del bene" 7; in questa ultima ipotesi, sempre secondo la citata dottrina, dovrebbe trovare applicazione la disciplina della evizione parziale, ma il venditore non sarebbe chiamato a rispondere dell'intervento del terzo se "il compratore era a conoscenza della limitazione attuale o virtuale del bene" 8, mentre, in caso di evizione parziale, il venditore e' tenuto alla garanzia anche se il compratore era a conoscenza della causa di evizione ; al contrario, secondo una autorevole dottrina 9, l'accertamento di minori diritti altrui sulla cosa non configurerebbe "una ipotesi classificabile come evizione" bensì una ipotesi assoggettata alla disciplina dell'articolo 1489 del Codice Civile 10.

 2.  In tema di evizione parziale la giurisprudenza ha cercato soprattutto di delineare la distinzione tra questa fattispecie e quella delineata dall'articolo 1489 del Codice Civile. Questa distinzione assume notevole importanza sul piano della disciplina: nel caso di evizione parziale il venditore e' tenuto alla garanzia anche se il compratore era a conoscenza della causa di evizione, mentre nell'ipotesi disciplinata dall'art.1489 C.C. e' richiesta da parte dell'acquirente la non conoscenza degli oneri o degli altri diritti di godimento di terzi gravanti sulla cosa oggetto di compra-vendita. La Suprema Corte ha stabilito che l'evizione parziale comporta, sul piano quantitativo, il "mancato acquisto di una parte del diritto", mentre l'altra - disciplinata dall'art.1489 - tutela il compratore di buona fede per l'ipotesi in cui il diritto acquistato non sia qualitativamente esercitabile "in tutta l'espansione consentita dal suo contenuto tipico per la sussistenza di oneri e diritti a favore  di terzi" 11; a questo proposito si afferma che "l'esperimento vittorioso dell'azione negatoria servitutis nei confronti del compratore di un immobile, in cui già prima della vendita esisteva uno stato di fatto lesivo, a danno di terzi, di una delle cosiddette limitazioni legali della proprietà determina per il compratore effetti pratici simili a quelli che legittimano l'applicazione dell'art.1484 C.C. - evizione parziale - quando si risolva nella soppressione di una parte dell'immobile comperato , che in sostanza equivalga alla perdita sostanziale del diritto di proprietà, o a quelli che legittimano, invece, l'applicazione dell'art.1489 C.C. - cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi - quando l'eliminazione della situazione antigiuridica importi soltanto una restrizione del godimento dell'immobile, restandone invece inalterata la consistenza materiale" 12. In proposito la giurisprudenza ha riconosciuto l'esistenza di una ipotesi di evizione parziale nel caso di accertata inesistenza di una servitù attiva a favore della cosa oggetto di compra-vendita. In particolare il Supremo Collegio ha affermato l'esistenza di una causa di evizione parziale - con la conseguente applicazione dell'art.1484 C.C. - nel caso di condanna alla chiusura di finestre rivolte verso il fondo del vicino a distanza irregolare; in questo caso la Cassazione ha stabilito che "il bene venduto risultava limitato e ridotto (...) in quanto, invece di comprendere l'uso e il godimento di finestre e terrazze secondo l'oggetto del contratto, doveva limitarsi ad avere al posto di quelle delle semplici luci. Riduzione, quindi del bene venduto e non compressione dei esso (...), quindi si e' nel campo dell'evizione parziale, e non in quello del disposto dell'art.1489 del Codice Civile 13.

 3. Per quanto riguarda la possibilità per il compratore di chiedere, in caso di evizione  parziale,  la consegna  della  cosa, - possibilità molto controversa in dottrina - questa e' stata ammessa dalla  giurisprudenza in una interessante sentenza della Corte di Cassazione: e' stata riconosciuta la possibilità per il compratore - in caso di evizione parziale - di chiedere la consegna della cosa se, prima della risoluzione totale o parziale del contratto, il venditore divenga proprietario della parte evitta in virtù di successione ereditaria al terzo evincente, provocando così il diretto acquisto della proprietà al compratore secondo le normali regole della vendita di cosa altrui 14 (art.1478 comma 1¡), in questo caso il compratore può pretendere la consegna della cosa .
 Si e' infine rilevato in Giurisprudenza che, in caso di evizione parziale, il compratore, al quale spetti anche il risarcimento dei danni subiti, può "limitarsi ad esperire l'azione di risarcimento del danno" rinunciando alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo15.

 4. Una particolare ipotesi di evizione si verifica quando il compratore acquista il diritto da fonte diversa dal contratto di vendita; si pensi ad esempio al caso in cui il compratore, dopo la stipulazione del contratto di vendita, riceva il bene in donazione dal vero proprietario, oppure al caso in cui il compratore riacquisti successivamente il bene dal vero proprietario a titolo oneroso .
 In relazione a simili ipotesi, nelle quali non si ha la perdita ma l'acquisto del diritto, parte della dottrina parla di evizione invertita per riconoscere l'applicabilità della garanzia; l'acquisto da fonte diversa rispetto alla compravendita costituirebbe "l'accertamento del mancato acquisto ex vendita" 16. Questa dottrina sottolinea comunque che il compratore non pu˜ invocare la garanzia quando, pur avendo acquistato il diritto da fonte diversa dalla vendita, sia poi giunto all'acquisto grazie alla cooperazione del venditore 17: non si può quindi parlare di evizione se il compratore acquista per usucapione o ex articolo 1153 C.C. in base ad un possesso datogli dal venditore 18 .
 Altra parte della dottrina invece contesta che si possa parlare di evizione dal momento che in questi casi non si accerta il mancato acquisto da parte del compratore che, invece, ha acquistato il diritto sebbene da altra fonte 19 . Secondo quest'ultima dottrina in queste ipotesi esisterebbe pur sempre una responsabilità per il venditore fondata pero' sul sistema dei contratti in generale e non riconducibile alla evizione: in caso di acquisto gratuito dal vero proprietario il compratore avrebbe diritto alla restituzione del prezzo rimasto senza alcuna causa giustificativa e delle spese sostenute per il contratto, inoltre gli dovrebbe anche essere riconosciuto il risarcimento di eventuali ulteriori danni 20; in caso di acquisto a titolo oneroso troverebbe invece applicazione, per analogia, l'art.1486 del Codice Civile (responsabilità limitata del venditore) 21 .
 E' tuttavia necessario rilevare che anche coloro che classificano queste ipotesi come "evizione" giungono  alle stesse conclusioni per quanto riguarda l'entità dei rimborsi dovuti al compratore 22 .
 In Giurisprudenza sull'argomento si registra una sola sentenza nella quale si afferma che "si ha un'ipotesi di evizione anche quando  il compratore, il quale non abbia acquistato il diritto in virtù del contratto di vendita, lo acquistò successivamente da altra fonte, senza la cooperazione del venditore, costituendo il successivo acquisto l'accertamento definitivo del mancato acquisto ex vendita (...)" 23; in quest'ultimo caso il compratore avrebbe diritto unicamente al "rimborso del prezzo pagato e delle spese di registrazione dell'atto di vendita".


 NOTE

 1 Cfr. Rubino, "La Compravendita", nel Trattato di diritto civile italiano diretto da Cicu - Messineo, Torino, 1971, pag. 722 .
 2 Cfr. Rubino, op. cit., pg 723, nota n. 103 ; l'autore rileva inoltre che la evizione parziale pu˜ verificarsi anche in seguito ad espropriazione per pubblico interesse e non invece nella espropriazione per esecuzione forzata "perche' questa non può investire che l'intero bene" .
 3 Quest'ultima tesi viene autorevolmente sostenuta da Luzzatto, "La Compravendita", Torino, 1961,  pag. 225 .
 4 "La riduzione del prezzo non deve essere il mero risultato di una proporzione impostata sulla base del rapporto matematico tra il prezzo totale e l'entità fisica della cosa venduta, ma deve essere invece calcolata tenendo il debito conto del valore della frazione di cosa e del rapporto di tale valore rispetto al tutto (nonche' del fatto che il deprezzamento della cosa per la perdita di una sua parte può essere superiore a quello che si ricaverebbe da un mero calcolo aritmetico)". La citazione e' di Greco-Cottino, "Della Vendita" in Commentario del Codice Civile (a cura di Scialoja e Branca), pag. 204 .
 5 Così  Rubino, La Compravendita cit., pag. 723 .
 6 Rubino loc. ult. cit.
 7 Così Bianca in "Trattato di diritto civile italiano" 1972 vol. VII, Tomo 1¡, pag. 782 - 783 ; questa tesi non ha trovato, tuttavia, adesioni da parte della dottrina e della giurisprudenza .
 8 Così Bianca, loc. ult. cit.
 9 Si fa riferimento a Rubino, "La compravendita cit.",  pag. 723 .
 10 Norma che risulta collocata "a cavallo fra le disposizioni relative alla garanzia per evizione e quelle relative alla garanzia per vizi" (Rubino, op. cit., pag. 685) .
 11 Cass., 7 settembre 1970 n. 1240, in Giur. it., 1971, I, 1, 277; conforme: Cass., 11 ottobre 1956 n. 3510, in Foro Padano, 1957, I, 256 (con nota critica di Biondi); Cass., 6 giugno 1962 n. 1969 in Giust. civ., 1963, I, 1, 117 (con nota adesiva di Granata) .
 12 Cass., 2 agosto 1975 n. 2947 in Mass. Foro it., 1975, 846 - 847 .
 13 Cass., 31 gennaio 1968 n. 318 in Giur. it., 1969, I, 1, 2058 (con nota adesiva di Moscati), conformi  Cass., 6 giugno 1962 n. 1369 in Giust. civ., I, 117, Cass., 11 ottobre 1956 n. 3510 cit. In quest'ultima sentenza si afferma che "l'ordine di demolizione ha per effetto diretto e immediato la soppressione di parte della cosa venduta, onde il compratore (...) deve lamentare la perdita di una parte dell'immobile (che, per effetto della demolizione, cessa di esistere), in conseguenza di un diritto del terzo. Si e' quindi proprio in tema di evizione parziale della cosa" .
 14 Cos“ Cass., 27 gennaio 1981, n. 615, in Giur. It., 1982, I, 1, 1615 ss. Nella motivazione di questa sentenza si  legge che  "se il compratore opta per il mantenimento dell'efficacia della compravendita (invece di chiedere la risoluzione - riduzione e il risarcimento del danno)  il  venditore e' obbligato  all'adempimento specifico del contratto se (...) viene a trovarsi (...) nella possibilità di prestare la dovuta garanzia (...) mediante perfetta reintegrazione della cosa compra-venduta" .
 15 Cass., 6 novembre 1975, n. 3749, in Giur. it. Rep., 1975 voce vendita n. 93 (solo massima) .
 16 Cfr. Rubino, "La Compravendita cit", pag. 683 .
 17 Sul punto Rubino loc. ult. cit.
 18 Proprio perché in questi casi "sebbene il compratore abbia acquistato il diritto in forza di un fatto giuridico diverso dalla vendita, tuttavia a questo fatto ha concorso la cooperazione del venditore, senza la quale il compratore non sarebbe giunto all'acquisto" Rubino "La compravendita cit.", pag. 684 .
 19 "Non si può dire che il venditore sia tenuto alla garanzia per evizione posto che questa e' da ritenere non avvenuta", così Luzzatto, "La Compravendita cit.", pag. 230 .
 20 Per il fatto di non essere diventato proprietario al momento del contratto ma solo in un momento successivo .
 21 " ... ma anche in qui, a rigore, non si può parlare di garanzia per evizione". Così Luzzatto, op. cit., pag. 231 .
 22 Infatti per il Rubino - e il ragionamento appare ineccepibile -, op. cit., pag. 684 - 685, "e' sempre dovuto il rimborso del prezzo e delle spese di contratto" mentre non devono essere rimborsate "le eventuali spese necessarie o utili fatte dal compratore sulla cosa (...) perché ora la cosa rimane al compratore, che, quindi avrebbe un ingiustificato arricchimento se potesse avere rimborsate da altri le spese fatte per la conservazione di una cosa sua" .
 23 Appello Cagliari, 18 luglio 1962 in Rep. Giur. it., 1963, voce Vendita n. 67 - 68.


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