Nullità della clausola di contratto preliminare di compravendita contenente la pattuizione di indicare nel definitivo un prezzo inferiore al reale e inserzione automatica di norme imperative

 

 

di Silvia Lenti

 

 

 

CASSAZIONE CIVILE, II SEZIONE, 24 marzo 2000, n. 8794 – SPADONE Presidente ELEFANTE Relatore – Campanaro Rita (avv.ti Nania, M. Marpillero e S. Errera Marpillero) – Giannini Carlo (avv.ti Corrao e Mescoli).

Cassa App. Venezia, 11 febbraio/18 marzo 1997, n. 370.

 

Obbligazioni e contratti – Nullità – Sostituzione automatica delle clausole nulle – Non ammissibilità (C. c. art. 1419; D.P.R. n. 634/1972, artt. 41, 48, 60 e 70)

 

L’inserzione automatica delle norme imperative in sostituzione della clausola contrattuale affetta da nullità può verificarsi, a norma dell’art. 1419 comma 2, c.c., solo quando la sostituzione debba avvenire “di diritto” in forza di una espressa previsione di legge, la quale, oltre a comminare la nullità di una determinata clausola, ne imponga anche la sostituzione con una normativa legale; mentre l’inserzione automatica non si verifica qualora il legislatore, nello stabilire la nullità di una clausola o di una pattuizione, non ne abbia espressamente prevista la sostituzione con una specifica norma imperativa. In presenza di clausola di contratto preliminare di compravendita immobiliare affetta da nullità perché contenente la pattuizione di indicare nel definitivo un prezzo inferiore al reale, né le singole norme fiscali di cui agli articoli 41, 60 e 70 del DPR 26.10.1972 n. 634, né il relativo combinato disposto offrono alcun elemento predeterminato in sé idoneo a sostituirsi alla clausola nulla..

 

Omissis.

 

 

Con la presente sentenza la Corte torna a pronunciarsi sul tema della sostituzione imperativa di clausole nulle, ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c.

La clausola oggetto della disputa portata dinanzi alla Corte rappresenta un fenomeno relativamente comune nella prassi della compravendita di immobili: essa contiene infatti, in sede di contratto preliminare, il patto che subordina la validità della stipulazione definitiva all’accettazione, da parte del compratore, che sia dichiarata nel rogito notarile la minore cifra indicata dal venditore in luogo del prezzo reale.  Si tratta di una clausola pacificamente affetta da nullità per violazione della normativa tributaria, costituendo patto elusivo degli obblighi fiscali, in particolare in materia di imposta di registro.  Risalendo la vicenda agli anni tra il 1979 ed il 1980, la normativa applicabile in materia é contenuta nel D.P.R. n. 634 del 26 ottobre 1972 e, precisamente, negli artt. 60 e 70 del medesimo.

La questione centrale è stabilire se la normativa applicabile consenta la sostituzione automatica della clausola in questione con una disciplina legale, in modo da consentire la conservazione dell’intero contratto (la Corte non si pronuncia infatti sull’essenzialità della clausola in questione, affermata dalle decisioni di merito e su cui ritiene si sia formato il giudicato).

Presupposto dell’inserzione automatica delle norme imperative in sostituzione delle clausole contrattuali nulle, ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c., è la loro operatività “di diritto”.  Secondo la costante giurisprudenza della Corte, tale espressione significa che la norma imperativa applicabile, per poter avere efficacia eterointegrativa, oltre a comminare la nullità di una determinata clausola, ne deve anche espressamente prevedere la sostituzione con una specifica disciplina.  Questo richiede e presuppone, quantomeno, che sia sempre indicato, con criteri predeterminati, l’elemento destinato a sostituirsi alla clausola nulla (numerose sono le pronunce della Corte in materia, alcune delle quali citate nella sentenza che qui si commenta.  Non riconoscono efficacia eterointegrativa a norme imperative, tra le altre, Cass., 25/6/1979 n. 3551 in Rep. Gen. Giur. It., 1979, 3015 -nullità del patto commissorio ai sensi dell’art. 2744 c.c. che non prevede una disciplina legale sostitutiva; Cass., 11/2/1982 n. 835 in Foro it. 1983, I, 1081 e in Rass. Avv. Stato 1982, I, 501 -nullità della clausola che stabilisca il prezzo di un alloggio di edilizia popolare in violazione di norma imperativa che non preveda criteri certi di determinazione del prezzo medesimo, “non potendo invocarsi il congegno sostitutivo dell’art. 1419, comma 2, c.c. dove sia necessario procedere ad un’operazione di determinazione del prezzo”; Cass., 2/9/1995 n. 9266 in Giust. Civ. 1996, I, 3265 con nota di Panella -nullità del contratto preliminare di vendita di immobile che preveda la stipulazione del patto definitivo prima della scadenza del periodo di inalienabilità, sancito da norma imperativa - l. 865/1971 - che non preveda altresì la sostituzione automatica della relativa clausola.  Per la previsione invece di norme suscettibili di sostituire clausole nulle, cfr., ad esempio, Cass. 7/8/1981 n. 4890 in Foro it. 1982, I, 34 con nota e in Giur. It. 1982, I-1, 1078 -sulla sostituzione della clausola del contratto di vendita di appartamento condominiale che riserva la piena disponibilità a favore del costruttore dell’area di parcheggio ad opera dell’art. 18 della l. 765/1967 che sancisce la destinazione di suddetta area a servizio dell’edificio, a prescindere da ogni contraria pattuizione tra costruttore e acquirente- e Cass. 25/8/1989 n. 3780 in Rep. Gen. Giur. It., 1989, 892 -una delle numerose pronunce che riconoscono la capacità sostitutiva delle norme inderogabili dettate dalla l. 392/1978 in materia di locazione di immobili.  In dottrina, si vedano, fra gli altri, Alpa-Bessone, I contratti in generale, vol. IV tomo I, Torino, 1995, p. 403 ss.; Bianca, Diritto civile, vol. III, Milano, 1987, p. 512; Galgano, Diritto civile e commerciale, vol. II tomo I, Padova, 1993, p. 364 ss. e Sacco-De Nova, Il contratto, tomo II, Torino, 1993, p. 507 ss.)

Venendo al caso specifico, la Corte aveva già avuto modo di pronunciarsi circa una clausola analoga con la sentenza n. 5750 del 1979 (in Rep. Gen Giur. It., 1979, 2997).  Anche in quella occasione, non era stata riconosciuta alcuna funzione sostitutiva agli artt. 60 e 70 del DPR 634/1972, in quanto disposizioni che si limitano a sancire la nullità dei patti contrari alle disposizioni del decreto e prive di “elementi predeterminati in sé idonei a sostituirsi alla clausola nulla”.  Il combinato disposto degli artt. 41 e 48 del medesimo decreto non sembra del resto fornire tali elementi sostitutivi, da un lato rimettendo alla volontà delle parti e, dall’altro, specificando solamente i fattori cui devono fare riferimento gli uffici finanziari per gli accertamenti tributari.

Con questa decisione, la Corte ribadisce quindi il principio per cui l’art. 1419 comma 2, c.c. opera solo nel caso in cui il legislatore, oltre a comminare la nullità di una clausola contrattuale, deve imporne la sostituzione con norme determinate o determinabili.

Nella sentenza in esame, la Corte ha modo di chiarire anche una sua precedente pronuncia in materia.  Con una decisione del 1997 (Cass. 21/8/97 n. 7822 in Rep. Gen. Giur. It..,1997, 2839), prontamente richiamata dalla parte ricorrente, i giudici della Cassazione a prima vista sembravano essersi allontanati dalla costante interpretazione della norma in questione, affermando che “ai fini dell’operatività dell’art. 1419, comma 2, c.c. non si rende di ostacolo il fatto che il legislatore non abbia altresì espressamente previsto la sostituzione delle clausole e pattuizioni in contrasto [con le norme imperative applicabili]”.  In realtà, la Corte qui chiarisce che il richiamo a tale sentenza non può limitarsi a tale affermazione, ma deve necessariamente tenere conto della successiva precisazione, per cui in ogni caso la norma imperativa deve disporre espressamente l’automaticità della sostituzione stessa, attraverso la previsione di “elementi necessari del contratto o di aspetti tipici del rapporto, cui la legge ha apprestato una propria inderogabile disciplina”.  In ultima analisi, anche in questa pronuncia non si è rinunciato a richiedere che la norma imperativa offra dei criteri predeterminati per la sostituzione delle clausole nulle ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c.

La sentenza appare interessante anche per un altro motivo: la Corte, con una sorta di prospective overruling, sottolinea in obiter dictum come al caso in questione si sia applicata ancora la disciplina precedente in materia di imposta di registro, implicitamente abrogata dal DPR n. 131 del 26 aprile 1986 (Testo Unico in materia di imposta di registro).  Alla luce della nuova normativa (in particolare dell’art. 43 che individua la base imponibile dell’imposta di registro “per i contratti a titolo oneroso o costitutivi di diritti reali” nel “valore del bene o del diritto alla data dell’atto” e dell’art. 52 che dispone l’obbligo di rettifica a carico degli uffici, qualora essi ritengano che i beni oggetto dell’atto abbiano “un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito”, predisponendo determinati moltiplicatori per il calcolo), la conclusione della Corte sarebbe diversa, ben potendo il cd. principio valutativo automatico ancorato alle rendite catastali previsto dalla nuova disciplina costituire un “criterio predeterminato e automatico per la determinazione della base imponibile” capace di sostituirsi a un’eventuale pattuizione nulla (la previsione si inquadra nell’orientamento assunto dalla Corte sin dalle sue prime pronunce, secondo cui l’operatività dell’art. 1419 comma II presuppone la preesistenza della norma imperativa alla conclusione del contratto, con la conseguenza che il sopravvenire del divieto comporta la nullità totale del contratto - cfr. ad esempio l’ampia giurisprudenza della Corte in materia di “clausole-oro”, a partire da Cass. 7/5/1948 n. 675 in Foro it., 1948, I, 1129).